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撇开香港广州单飞 深圳都市圈五大猜想

撇开香港广州单飞 深圳都市圈五大猜想

来源:
2016/08/16
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不论是经济转型或房价,深圳俨然已崛起成为中国唯一的“超级城市”。

 

在深圳朝野,比官方各种表态更激进的,是如打了鸡血的亢奋民间舆情。

 

从“深圳直辖”的星星之火,到深莞惠(3+2)经济圈升级为C5深圳大都市圈的舆情发酵,无不是这一情绪的宣泄。

 

其实,这一切,都是被逼的。

 

近2000万人口,17500亿GDP,却只有2020平方公里的土地面积,深圳急了。

 

那么,“逼急了”的深圳下一步该怎么办?

 

撇开香港广州单飞

 

猜想一:深圳大都市圈正在呼啸而来?

 

C5深圳大都市圈,这是最近于深圳召开的一个论坛上由有关专家提出的。

 

不管是C5,还是深莞惠都市圈,大都市圈的提法,显然更容易为各方所接受。

 

C5即Cityfive,或称大亚湾大都市圈、珠江口东岸大都市圈,包括深圳、东莞、惠州、汕尾、河源五个城市。

 

这个方案的最大特点,是没有香港,也没有广州,深圳是这个都市圈的当然老大。

 

在“深圳直辖”没有得到相关方面的回应之后,务实的深圳人选择了一个更务实的方案,也是邻居们求之不得的一个方案。

 

C5深圳大都市圈未来看齐的应该是大纽约、大东京、大伦敦都市圈。

 

对比下大东京都市圈。采用“一都三县”的划分方法,包括东京都、崎玉县、千叶县、神奈川县,大致是以东京市区为中心,半径30-50公里的范围。2010年,都市圈总面积1.36万平方公里,占全国面积的3.5%;人口约3561万人,占全国人口的27.8%;GDP占日本全国的三分之一。城市化水平达到90%以上。

 

综合以上数字,结合中国特色,深莞惠(3+2)经济圈完全可升级为C5深圳大都市圈。

 

深圳“东进战略”为深莞惠(3+2)经济圈一体化发展按下了“快进键”。C5将是深莞惠(3+2)经济圈协调发展的升级版,升级体现在C5都市圈可以是区域一体化发展的新载体和新平台。实现C5区域内城市交通、通信等基础设施互联互通;金融、土地、产权交易等要素市场体系一体化建设;政务服务一体化标准,社会事业一体化发展,共建共享等等。

 

与深圳东进将不谋而合,深圳在此将发挥龙头带动作用。

 

撇开香港广州单飞

 

猜想二:深圳“篡位”香港,谁会是下一个“深圳”?

 

中国四大一线城市,“北上广深”的排名已悄然发生变化了吗?深圳将超越广州吗?甚至可能直追上海吗?

 

一种乐观的情绪正在深圳人中蔓延,甚至我们隔壁的邻居香港在一次次错失发展机遇之后,也被好事的深圳人吐槽为深圳的郊区。

 

从龙头城市对周边经济的影响和带动作用来看,随着深圳在新经济时代的崛起,在互联网、新能源以及工业4.0等方面对香港的全面超越,深圳将可能取代香港在南中国的影响力。

 

毫无疑问,地缘经济是深圳崛起的后勤保障。改革开放之初,中国四大特区深圳、珠海、汕头、厦门,为什么深圳能一骑绝尘?

 

深圳紧邻香港是一个很大的因素。

 

当下,深圳有“篡位”香港之势,那么,谁会是下一个“深圳”?

 

目前有这一地缘优势的,是紧邻深圳的是惠州和东莞。在GDP上,2015年东莞是6200亿在全省排名第四,惠州是3140在全省排名第五,东莞完胜。但从土地面积来看,东莞面积2512平方公里,惠州市的陆地面积为1.12万平方公里,海域面积为4520平方公里,惠州完胜。

 

东莞是全国四个不设县的地级市之一,这是东莞的优势也是他的劣势,因此中心城区甚至被辖下虎门、长安等镇区挑战,而惠州是一座有着一千多年历史的国家历史文化名城,在隋唐已是“粤东重镇”,一直是东江流域政治、经济、军事、文化中心和商品集散地,辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县等2区3县,并设有两个国家级开发区:大亚湾经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区。其中心城区惠城素有“岭南名郡”、“粤东门户”、“半城山色半城湖”之誉。

 

实在无法比较。

 

在深圳都市圈中,东莞是除深圳之外的第二大经济体,而惠城才是深圳之外第二大城市。

 

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猜想三:深圳东进便宜了谁?

 

深圳实施东进战略,最主要的原因是受困于空间焦虑与产业焦虑。但斥1.4万亿民生补课输血东部,能留住华为们吗?

 

毫无疑问,华为等企业向外寻找发展空间,除了业务需要之外,与深圳全市土地和房产价格持续暴涨,空间不足,以及原关外区域不论从环境还是配套甚至落后于惠州和东莞等科技园区都不无密切关系。

 

深圳空间狭小,与北京、上海相比、广州甚至珠三角多数城市比,是在螺蛳壳里做道场,之外,还受困于城中村等历史问题。

 

在这样的空间焦虑之下,深圳还面对着保住改革开放龙头地位所需的高增长目标压力。在《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中,给深圳定下的目标是,2020年深圳GDP将达到2.6万亿元,比2015年的1.75万亿元增加接近1万亿元。为了实现这一目标,未来5年内,深圳的年均经济增速需要不低于8.2%—即保持一个高于全国平均水平的增速。

 

所以,深圳市政府显然对“东进”寄予了厚望。

 

深圳东进,对于3+2经济圈中的各经济体而言,谁占的便宜最大呢?

 

不妨先到惠州一个科技园去看看。

 

在惠州惠南新城的惠南科技园内,深圳长城开发科技股份有限公司,深圳康冠科技集团,深圳时纬自动化科技有限公司等新厂区已经投入生产。而在深圳2000家LED企业中,据权威数据,有10%的企业出现了外迁现象,其中60%去了惠州,15%去了东莞,15%去了与深圳隔珠江口相望的中山,一小部分去了珠三角以东的河源。搬走的是生产制造基地,他们的总部仍留在深圳。

 

由是观之, 深惠融城模式在向纵深发展,深圳东进,惠州捡了大便宜,因为,它既有地缘优势又有广袤土地,空间足够大。

 

撇开香港广州单飞

 

猜想四:深圳都市圈来了,临深楼市会否大洗牌?

 

深圳都市圈呼啸而来,临深楼市的火爆就是一个最好的注脚。

 

目前,在临深楼市,出现了一个有趣的现象,就是在惠州和东莞的一些镇区中,靠近深圳的镇区甚至房价高过其中心城区。

 

但现在,莞惠中心城区要出来说“不”了。

 

日前,惠莞二个标志性的项目泰丰千花岛和民盈山国贸中心都向深圳的地产江湖发出了“圣火令”。

 

这是一个信号,临深楼市会面临大洗牌吗?

 

因为城区的环境更优,配套更好,尽管距离会远一点。

 

但如果有高铁和城轨呢?事情可能不一样了。

 

以上二家公司的负责人都表达了一个相同的观点,就是在马车时代,人类的生活半径在5公里左右;汽车时代,人类的生活半径会扩展20至30公里左右;而高铁时代,人类的生活半径可以扩展到50到100公里。

 

以惠城为例。

 

而惠州未来至少拥有8座高铁站。惠州市区高铁站设置将“一南一北”, 一个是惠城南站,一个是惠州北站,赣深高铁和广汕高铁在此交汇,两条高铁皆拟今年动工,2020年前后通车。这正是惠城抢滩深圳的底气所在。

 

而推动赣深,夏深高铁捷运化,深圳人比惠州人还积极。

 

惠城撬动深圳市场的急先锋会是南部新城。惠州南部新城承担着文化中心、体育中心、医疗卫生中心、高等教育中心等众多城市配套功能。目前区域内的鸿润叠峰项目试水深圳,在性价比上反响良好。

 

惠南新城能否在临深市场突围而出,后发先至,且拭目以待。

 

撇开香港广州单飞

 

猜想五:从5+2到4+3,同城的边界在哪里?

 

深圳都市圈的打造,破解了深圳资源枯竭的大问题。

 

而在临深楼市火爆的同时,一种更精致生活主张也随着市场的发展而被重新审视。

 

“5+2”模式被翻出来重新审视并进阶到“4+3”模式。

 

首先我们不妨回顾下“5+2”产生的背景——

 

深圳是一座年轻的移民城市,以其发展速度而闻名,深圳速度是深圳人拼命干出来的,由此可见深圳人日常工作的紧张和繁忙。在高强度、快节奏的工作之余,深圳人也会积极地放松自己,令自己有充沛的精力去胜任繁重的工作,“拼命工作,尽情娱乐”是深圳人生活和消费方式的写照,他们追求高质素生活的愿望也比较强烈。

 

上世纪末,当中海、万科进军布吉坂田楼市时,“5+2”生活模式曾经风靡一时。

 

当时的二线关就是一堵墙,在中海怡翠山庄、万科四季花城开启郊居大盘模式时,“5+2”适时登场了。

 

其实,“5+2”不仅仅是说给特区内人听的,也是说给香港人听的。他不仅成功破关,也为双城生活提供了一个成功的生活样本,深圳地产从此也走入良性发展轨道。

 

因为,他当时探索的,就是城市的边界究竟在哪里?

 

今天“5+2”或说“4+3”被拿出来重新讨论,我们认为他的意义也在这里。

 

为此,惠城南部新城的鸿润叠韵营销负责人对此的解读是,交通条件的改善让“5+2”进化到“4+3” ,深圳人周五花一个小时左右回家,周一早上再花一个小时赶回公司上班,实现在市区住4晚、临深住3晚的钟摆模式。他们项目是一个已经入伙的楼盘,近期推出的141/165平方米的精装现楼楼王单位,据悉深圳客户对这一理念的认同度相当高。

 

今天,深圳已成为车轮上的城市,中国已经进入高铁时代。在高房价压顶之时,深圳人“鱼与熊掌”都想得,怎么办?那就“城里住小房,临深住大房”,开启“4+3”生活模式。

 

不过,实现“4+3”生活模式,这个临深一定要是环境优美,配套完善,井然有序的成熟城区。

 

撇开香港广州单飞

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